Devido
às medidas de isolamento social para frear a pandemia do coronavírus, muitas
pessoas vêm tendo seus rendimentos diminuídos. E, com isso, ficam com
dificuldades de pagar despesas habituais, como locação. Nesse cenário,
locatários podem alegar força maior para tentar reduzir ou suspender as
mensalidades. Mas advogados recomendam que as partes busquem entrar em
consenso, deixando a ida à Justiça como última opção.
Aprovado
pelo Senado na última sexta-feira (3/4), o Projeto de Lei 1.179/2020, que
suspende temporariamente regras do Direito Privado enquanto durar a epidemia do
coronavírus no Brasil, proíbe, até 31 de dezembro de 2020, liminar de despejo
em ações ajuizadas a partir de 20 de março, data estabelecida como marco
inicial da pandemia no país.
A
versão inicial do PL também permitia que locatários residenciais suspendessem,
total ou parcialmente, o pagamento dos aluguéis entre 20 de março e 30 de
outubro. A medida valeria para os inquilinos que fossem demitidos ou tivessem
redução da carga horária ou da remuneração. No caso de suspensão do pagamento,
os alugueis vencidos deveriam ser pagos parceladamente a partir de novembro.
Cada mensalidade poderia ser aumentada em até 20% para englobar as quantias em
atraso.
Esse
trecho foi retirado do projeto. Porém, segue possível que o locatário alegue
que não tem condições de pagar normalmente a mensalidade devido a evento de
força maior — a epidemia de coronavírus. O artigo 393 do Código Civil
estabelece que “o devedor não responde pelos prejuízos resultantes de caso
fortuito ou força maior, se expressamente não se houver por eles
responsabilizado”. O PL 1.179/2020 só proíbe que se use a Covid-19 para obter
efeitos jurídicos retroativos.
Caso
o locatário esteja com dificuldades de pagar a mensalidade, a melhor opção é
buscar alternativas com o locador, como descontos progressivos e isenções
temporárias, afirma Rodrigo Ferrari Iaquinta, sócio coordenador do Departamento
de Direito Imobiliário do BNZ Advogados.
Ele
diz ser importante que os locatários apresentem documentos que comprovam suas
dificuldades financeiras, como comprovantes de redução de renda e carta de
demissão.
Philippe
Boutaud-Sanz, sócio do Chenut Oliveira Santiago Advogados, recomenda que a
negociação entre locador e locatário seja formalizada. O ideal seria firmar um
termo aditivo ao contrato de locação. Devido à necessidade de isolamento
social, tem sido difícil efetuar essa medida — ainda que alguns venham
compartilhando PDFs assinados. Assim, trocas de e-mails têm sido usadas para
comprovar os acordos, relata.
Se
locador e locatário não chegarem a um acordo, este pode ir à Justiça e pedir a
suspensão ou redução do aluguel, destaca Renato Almada, sócio do Chiarottino e
Nicoletti Advogados. Na petição inicial, o inquilino precisa demonstrar que, em
razão da pandemia, teve uma redução de seus ganhos financeiros. E que isso gera
um desequilíbrio no contrato no contrato de locação e o impedimento de arcar
momentaneamente com o valor anteriormente ajustado.
Sérgio
Rodas é correspondente da revista Consultor Jurídico no Rio de Janeiro.
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