A Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ), ao negar provimento a recurso especial de uma construtora de Santa Catarina, concluiu que em caso de atraso da construtora na entrega de imóvel, é abusiva a cláusula de contrato de compra e venda que determina a restituição das parcelas pagas somente ao término da obra, pois o vendedor pode revender o imóvel a terceiros e auferir vantagem, também, com os valores retidos.
Dos fatos
Um consumidor entrou na Justiça com uma ação de rescisão contratual cumulada com pedido de indenização, alegando ter celebrado com a ré contrato de promessa de compra e venda de unidade habitacional a ser edificada em terreno na cidade de Florianópolis (SC). Segundo informações do processo, ele pagou o sinal acertado, perfazendo o total de R$ 1.036,50 e trinta e uma prestações de R$ 345,50, cada uma. Até o ajuizamento da ação, a construtora não teria cumprido o prazo de entrega do imóvel. Requereu, na ocasião, a devolução dos valores pagos, corrigidos e com juros de mora, além da restituição em dobro das arras, a título de perdas e danos.
Da decisão
Em primeira instância, o pedido foi julgado parcialmente procedente, para declarar rescindido o contrato. O juiz determinou, ainda, que a restituição dos valores desembolsados pelo autor deveria ocorrer com juros e correção monetária, nos mesmos índices e critérios empregados quando do pagamento do imóvel, previstos contratualmente, contados a partir de cada desembolso, além da devolução em dobro das arras.
A construtora apelou, mas o Tribunal de Justiça de Santa Catarina (TJSC) negou provimento e manteve a sentença. No recurso especial para o STJ, alegou que a decisão ofende o artigo 1.097 do Código Civil e o artigo 53 do Código de Defesa do Consumidor. Protestou, também, contra a devolução em dobro das arras, bem como quanto à forma e ao tempo para a restituição das parcelas pagas, ao argumento de poder fazê-lo somente após a conclusão da obra.
A Quarta Turma, no entanto, negou provimento ao recurso especial. “É abusiva, por ofensa ao artigo 51, incisos II e IV, do Código de Defesa do Consumidor, a cláusula contratual que determina, em caso de rescisão de promessa de compra e venda de imóvel, por culpa exclusiva da construtora/incorporadora, a restituição das parcelas pagas somente ao término da obra”, considerou o ministro Luis Felipe Salomão, relator do caso.
De acordo com o relator, o promitente vendedor poderia, inclusive, revender o imóvel a terceiros e auferir vantagem também com os valores retidos, “além do que a conclusão da obra atrasada, por óbvio, pode não ocorrer”. “Neste caso”, acrescentou o ministro, “o consumidor preterido ficaria ao sabor da conveniência do contratante inadimplente, para que possa receber o que pagou indevidamente”.
Quanto à insatisfação da construtora com o pagamento em dobro das arras, o ministro afirmou que a alegação esbarra na súmula n. 356/STF, pois a decisão do TJSC não sanou a omissão acerca da natureza das arras, se confirmatórias ou penitenciais. Após observar a distinção entre as duas, o ministro concluiu: “O acórdão recorrido, muito embora faça alusão ao contrato, não deixa explicitado se as arras têm natureza confirmatória ou penitencial, tampouco o recorrente opôs embargos de declaração para aclarar tal ponto”.
Coordenadoria de Editoria e Imprensa
STJ
Jorge André Irion Jobim. Advogado de Santa Maria, RS
Dos fatos
Um consumidor entrou na Justiça com uma ação de rescisão contratual cumulada com pedido de indenização, alegando ter celebrado com a ré contrato de promessa de compra e venda de unidade habitacional a ser edificada em terreno na cidade de Florianópolis (SC). Segundo informações do processo, ele pagou o sinal acertado, perfazendo o total de R$ 1.036,50 e trinta e uma prestações de R$ 345,50, cada uma. Até o ajuizamento da ação, a construtora não teria cumprido o prazo de entrega do imóvel. Requereu, na ocasião, a devolução dos valores pagos, corrigidos e com juros de mora, além da restituição em dobro das arras, a título de perdas e danos.
Da decisão
Em primeira instância, o pedido foi julgado parcialmente procedente, para declarar rescindido o contrato. O juiz determinou, ainda, que a restituição dos valores desembolsados pelo autor deveria ocorrer com juros e correção monetária, nos mesmos índices e critérios empregados quando do pagamento do imóvel, previstos contratualmente, contados a partir de cada desembolso, além da devolução em dobro das arras.
A construtora apelou, mas o Tribunal de Justiça de Santa Catarina (TJSC) negou provimento e manteve a sentença. No recurso especial para o STJ, alegou que a decisão ofende o artigo 1.097 do Código Civil e o artigo 53 do Código de Defesa do Consumidor. Protestou, também, contra a devolução em dobro das arras, bem como quanto à forma e ao tempo para a restituição das parcelas pagas, ao argumento de poder fazê-lo somente após a conclusão da obra.
A Quarta Turma, no entanto, negou provimento ao recurso especial. “É abusiva, por ofensa ao artigo 51, incisos II e IV, do Código de Defesa do Consumidor, a cláusula contratual que determina, em caso de rescisão de promessa de compra e venda de imóvel, por culpa exclusiva da construtora/incorporadora, a restituição das parcelas pagas somente ao término da obra”, considerou o ministro Luis Felipe Salomão, relator do caso.
De acordo com o relator, o promitente vendedor poderia, inclusive, revender o imóvel a terceiros e auferir vantagem também com os valores retidos, “além do que a conclusão da obra atrasada, por óbvio, pode não ocorrer”. “Neste caso”, acrescentou o ministro, “o consumidor preterido ficaria ao sabor da conveniência do contratante inadimplente, para que possa receber o que pagou indevidamente”.
Quanto à insatisfação da construtora com o pagamento em dobro das arras, o ministro afirmou que a alegação esbarra na súmula n. 356/STF, pois a decisão do TJSC não sanou a omissão acerca da natureza das arras, se confirmatórias ou penitenciais. Após observar a distinção entre as duas, o ministro concluiu: “O acórdão recorrido, muito embora faça alusão ao contrato, não deixa explicitado se as arras têm natureza confirmatória ou penitencial, tampouco o recorrente opôs embargos de declaração para aclarar tal ponto”.
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Jorge André Irion Jobim. Advogado de Santa Maria, RS
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